Formen der Baufinanzierung

Heute schreibe ich etwas über Baufinanzierung. Bau- oder Immobilienfinanzierung wird im Bankensystem generell unterschieden in private Immobilienfinanzierung und gewerbliche Immobilienfinanzierung.

Die gewerbliche Baufinanzierung gilt für gewerbliche Immobilien. Die Art der Finanzierung hängt mit den Nutzungsarten des Gebäudes zusammen. So ist die Wohnimmobilienfinanzierung anders zu bewerten als die Einzelhandels- und Büroimmobilienfinanzierung. Außerdem werden öffentliche Immobilien wie Schulen, Schwimmbäder, usw. wieder anders finanziert.

Die private Immobilienfinanzierung beschäftigt sich mit der Finanzierung von privaten Wohngebäuden. Entweder man ist selbst der Nutzer der Immobilie (Eigennutzerfinanzierung) oder man vermietet das Objekt (Kapitalanlegerfinanzierung). Also ist auch die Kapitalanlegerfinanzierung eine private Baufinanzierung, weil das zu finanzierende Gebäude nicht zum Betriebsvermögen gehört.

Darlehen erhält man von Banken, Versicherungsgesellschaften, Landesförderinstituten, KfW oder Bausparkassen (Bausparvertrag wird meist gut verzinst oder sogar gefördert, im Gegensatz zum Girokonto). Zum Teil werden aber auch kleine Darlehen von Verwanden, Bekannten oder Arbeitgebern in Form von Arbeitgeberdarlehen / Personalkrediten zur Verfügung gestellt.

Abgesichert werden solche privaten Darlehen mit einer Grundschuld. Das ist ein Grundpfandrecht und wird im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 1191 ff. im 3. Buch „Sachenrecht“ geregelt. In der Schweiz mit einem Schuldbrief nach Art. 842 ff. Zivilgesetzbuch. Die Buchgrundschuld wird in das Grundbuch eingetragen. Für die Briefgrundschuld wird zusätzlich vom Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt.



Bis in die 70er Jahre wurde die Baufinanzierung fast ausschließlich von Banken bzw. Bausparkassen vertrieben. Heute gibt es vielfältigere Vertriebswege. Heute werden nur noch reichlich zwei Drittel direkt von Banken vertrieben. Das restliche Drittel wird von Versicherungsmaklern, Kreditvermittlern und Finanzbetrieben auch zum Teil über das Internet verkauft. Das Direktgeschäft der Banken soll in den nächsten Jahren noch weiter zurückgehen. Man schätzt, dass bis 2020 nur noch ein Drittel der Immobilienfinanzierung von Banken direkt vertrieben wird.

Private Immobilienfinanzierungen haben eine extreme Volkswirtschaftliche Bedeutung. Die Wertendwicklung von Gebäuden hängt von den Rahmenbedingungen solcher Finanzierungen ab. Genau wie die große Baubranche, die darauf angewiesen ist, dass möglichst viele Gebäude errichtet und erworben werden.

Gewerbliche Baufinanzierungen werden in großer Zahl von Wohnungsunternehmen in Anspruch genommen. Wohnungsbaugenossenschaften und städtische Gesellschaften haben dabei klar die Nase vorn. Sonst sind eher wenige Unternehmen in diesem Bereich tätig. Wichtig bei solchen Unternehmen ist der positive Cashflow aus vorhandenen Immobilien, sowie die hohe Eigenkapitalausstattung.

Für die Finanzierung von Schulen, Schwimmbädern und anderen öffentlichen Immobilien werden öffentliche Haushalte, sowie öffentliche, private Partnerschaften genutzt.